日经225指数,来源_最高人民法院确立竞拍人资质 住宅限购政策“检漏”法拍房结束

       通过竞买法拍房绕过各地限购政策的漏洞,全部被堵住。

   

       12月19日,最高人民法院网站发布了《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房地产投标人资格若干问题的规定》(以下简称《规定》),由最高人民法院审判委员会第1846次会议于2022年1月1日起施行。

   

       《条例》作为中国第一个系统的司法拍卖房政策,最大的亮点是人民法院组织的司法拍卖房地产活动,受房地产所在地限购政策约束的投标人申请投标的,人民法院不予许可。也就是说,从明年开始,拍卖行需要购买资格。

   

       这也意味着地方人民法院在出具交易裁定时,存在购房资格认定执行规模不同的问题,从明年起将有统一的法律参考标准。

   

       法拍房限购执行标准全国统一

   

       《条例》共有9条,分别从投标人购买资格的时间节点、拍卖交易裁定的出具要求、房地产司法变卖的执行等方面进行了解释。其目的是进一步规范人民法院的司法拍卖行为,保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序。

   

       根据本规定,人民法院组织的司法拍卖房地产活动,受房地产所在地限购政策限制的投标人申请参加拍卖的,人民法院不予许可;人民法院组织司法拍卖房地产活动时发布的拍卖公告说明投标人必须具备购房资格及其相应的法律后果。投标人申请投标的,应当承诺具有购房资格,并自愿承担法律后果。

   

       换句话说,如果被司法拍卖的房产所在地有限购政策,投标人没有当地购房资格,就拿不到交易裁定,房子过不了户,甚至可能赔很多钱。

   

       《条例》明确规定,人民法院在司法拍卖房地产成交后向买受人出具成交裁定前,应当审查买受人自其申请参与拍卖至成交裁定出具时具有购房资格的证明材料;买受人不符合持续购房资格条件,买受人要求出具拍卖成交裁定的,人民法院不予许可。

   

       对于本条的要求,华商律师事务所律师周向《国家商报》记者表示,过去有人误解了人民法院在拍卖公告中的购房资格要求,认为只要投标后有,就可以不具备。现在最高法院明确表示,从申请投标到出具交易裁定,投标人必须具备购房资格,人民法院应当主动审查。

   

       如果投标人不具备当地购房资格,但投标成功后仍需承担什么后果?

   

       《条例》指出,买受人虚构购房资格参与司法拍卖房地产活动和拍卖交易,当事人和利害关系人以违反公共秩序和良好习俗为由主张拍卖无效的,人民法院应当予以支持。根据前款规定,买受人虚构购房资格导致拍卖无效的,应当依法承担赔偿责任。此外,投标人虚构购房资格或者当事人恶意串通,侵犯他人合法权益或者逃避履行法律文件规定的义务的,人民法院应当根据情节轻重处以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

   

       一些城市法拍房曾受到市场的追捧

   

       法国拍卖行受到市场的追捧,因为它在一些城市没有限制购买和贷款。同时,由于执行标准不同,即使在已将法国拍卖行纳入限购范围的一线城市,也有相关的规避方式

   

       目前,市场上的法律拍卖行主要包括普通商品房、搬迁房、经济适用房等住宅产品,以及公寓、商店、办公楼、工厂等商业产品,以及一些私人住宅、村集体列为历史建筑的产品。

   

       但即使之前有规定,在法国拍卖行市场的实际运行中,由于各部门检查执行范围不明确,交易流程前半部分的购房资格验证大多停留在文件通知阶段。正因为如此,深圳新市民乔丽在拍卖法国拍卖行时踩上了不能过户的坑。

   

       在乔丽看来,她并不打算通过买房来避免深圳的限购政策。2020年底,乔丽和丈夫离开了生活多年的上海,搬到了深圳。当时她老公也把户口迁到了深圳。

   

       来到深圳后,我们不仅要考虑家庭生活环境,还要考虑孩子的上学问题。经过反复思考,美丽希望孩子们上深圳著名的学校。他们没有资格买房子,想到通过法律拍卖买房子。

   

       在报名参加拍卖之前,乔丽知道拍卖行需要进行背景调查,需要了解房屋产权是否清晰,是否被占用,以便提前消除风险。她还在网上咨询了拍卖行背景调查的专门机构,帮助她评估拍卖行是否存在风险。

   

       但当时对深圳房地产市场了解不多的乔丽,惯性思维认为深圳和她以前住的上海一样,不需要购房资格。在咨询过程中,乔丽谈到了贷款、担保等环节可能出现的风险,但对购房资格没有疑问。

   

       此后,俏丽自行报名竞买法拍房,经过100多轮竞价,最终以最高价格竞买福田区某顶级学区房。

   

       招标结果确认书公布后,俏丽找到了代理机构,协助自己办理银行账户,全额付款。根据乔丽及其聘请的员工的预期,在收到法院的交易决定后,最后一步是等待通知和补充信息,并向住房和城乡建设局递交税款和转让。这项法律拍卖行的交易将顺利完成。

   

       然而,问题在于最后一步。在收到法院出具的交易裁定后,乔丽在办理过户手续时了解到,在深圳购买法律拍卖行也需要购买资格,而作为投标人的乔丽及其家人则不符合深圳房地产所在地的限购政策。

   

       俏丽参与拍卖房地产的标的物介绍和投标公告也明确规定,投标人在办理投标手续时,必须承诺符合现行国家和房地产所在地相关房地产调控政策规定的条件。拍卖完成后,委托法院只出具确认拍卖裁定和协助执行通知书,并送达相关主管部门办理解封和产权转让手续。

   

       同时,如果买方不符合相关房地产监管政策条件,导致无法办理产权转让手续的风险和后果,或因买方未在规定期限内办理产权转让手续或自身原因,包括不符合相关房地产监管政策条件,不能办理产权转让手续,导致拍卖被查封的风险和后果,由买方承担。

   

       到目前为止,俏丽已经全额支付了2000多万元,拿到了房子的交易裁定。俏丽多方委托,得到承诺:待她社保缴费后,取得深圳购房资格后,可转让房产。但目前,由于没有办理房产证,乔丽还没有办理孩子的入学手续。

   

       事实上,深圳是早期将法律拍卖行纳入限购范围的城市之一。早在2013年12月27日,广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅就联合发布了《关于在审判实施和公证工作中实施住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕〕403号);《深圳市关于在实施工作中实施住房限购政策的通知》((2014)第9号)规定,在深圳参与法律拍卖需要购房资格。

   

       虽然在整个购房过程中遇到了很多波折,在等待取得购房资格的过程中可能会有变数,但在辅助拍卖机构的工作人员看来,在最高法新规实施之前,他们很幸运地获得了交易裁定,完成了房屋的确认。

   

       明年《条例》实施后,人民法院应当审查买受人在司法拍卖房地产交易后向买受人出具交易裁定前提交的具有购房资格的证明材料;买受人不符合持续购房资格条件,买受人要求出具拍卖交易裁定的,人民法院不予许可。由此产生的损失也将由买方自行承担。

   

       有买家盯着最后几天的窗口期

日经225指数收盘下跌0.05%

日经225指数收盘下跌0.05%。

   

       俏丽的经历在深圳并不孤单。一些贷款援助机构的工作人员告诉《每日经济新闻》,他们在与法官助理打交道时了解到,一年总会有十几个像俏丽这样的人拿着裁定转让所有权。

   

       深圳有人这样冒险:一个月没交社保,现在先竞拍(法拍房),然后收房,手里拿着裁定。三五年缴足社保后,去住建部门过户。

   

       有业内人士向记者透露,此前法国拍卖行领域有不成文规定,法院只出具裁定。投标人是否转让购房名额与法院无关。

   

       投标人获得交易裁定后,一般有两种处理方式:一种是投标人现在没有资格买房,但在投标后获得裁定和协助执行通知后,他可以先收到房子,就像美丽一样,在有资格买房时申请转让;另一种是在获得交易裁定和协助执行通知后,直接申请转让。这是一些投资者或购房者绕过当地限购政策的经营方式之一。

   

       在采访过程中,北京的许多中介人告诉《国家商报》,北京的法律拍卖行大多是有限的,而一小部分不是有限的。具体来说,应根据当地法院的拍卖公告。中介所说的少数不限购,是指外国法院在拍卖公告中不要求投标人具备房地产所在地的购房资格,有交易裁定和协助执行通知,可以绕过限购政策。

   

       他们执行法律裁定。说白了,你让我给你过户,我就给你过户,相当于客观上达成了不限购的事实。深耕北京法律拍卖行业十几年的房地产经纪人王斌告诉《国家商报》,外地不限购地区的法院在处置北京房地产时,一般不要求投标人有购房资格。

   

       这样,即使你没有资格在北京买房,你也可以通过法律拍卖来成功地在北京买房,只有根据交易决定。他们对日常接触的客户进行了分类。除了来北京的外国投资者外,更多的家庭或个人在北京没有购房配额。

   

       但按照这种方式规避北京限购政策,对投标人的资金实力要求很高。王斌说,因为没有资格买房,所以不能在北京借钱,这就要求买家在投标前筹集全部资金。拍摄(法定拍卖)后,在规定时间内将全额资金存入法院指定账户。法院查询拍卖余额全部到达后,将向投标人出具交易裁定。

   

       对于明年将实施的最高法律和新规定,王斌有点紧张。在告知客户即将改变的市场的同时,他建议没有购房配额的客户在确定合法的住房供应没有问题后尽快开始,他们也将在剩下的几天内合作,帮助客户完成手续。除了抓住剩余的政策窗口期外,王斌给客户的另一个建议是以公司的名义购买。

   

       绕过限购政策的漏洞被堵住了

   

       在法律上,交易裁定等于确认投标人的权利。但明年最高法新规实施后,不符合房地产所在地限购政策,没有当地购房资格的,法院将不再出具交易裁定。周律师提醒道。

   

       不仅如此,在以往的司法拍卖过程中,拍卖后用于抵消房屋债务,或者进入房地产销售过程,可以突破地方限购政策的操作也是规范的。《条例》第八条还提到人民法院组织司法变卖房地产活动的,参照本规定的适用。周律师解释说,也就是说,如果房地产在三次拍卖后涉及房地产的实施,并进入销售程序,接收房地产的人也应具备房地产所在地的购买资格。

   

       到目前为止,所有绕过当地限购政策的漏洞都被堵住了。

   

       事实上,在最高法作出司法解释之前,今年已有多个城市明确发文,将法拍房纳入限购范围。

   

       1月,上海发布了新的房地产市场监管政策《上海十条》,明确规定,购房法也需要具备上海购房资格。3月,杭州和成都分别发布通知,规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的投标人必须符合本市限购政策。4月,合肥出台了8项房地产监管措施,明确通过司法拍卖或招标中心公开拍卖在市区取得商品房的,应当符合本市限购政策。

   

       8月,东莞市宣布将法律拍卖行纳入限购范围。9月,厦门市住房保障和住房管理局等五部门发布房地产市场调控通知,要求参与法律拍卖的人员提前确定在本市有购房资格。

   

       近两年来,随着网络拍卖便利性和安全性的不断提高,以及市场衍生出的相关性专业服务与以前相比,法拍房更受关注,交易流动性也在增加。

   

       以广东省为例

据小鹰科技统计,今年上半年,广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套,同比2020年上半年10853套增20套,稳步增长3套.87%。报名参加法拍房的人数大幅增加,迎来了法拍房置业的爆发期。2021年上半年,住宅法拍房总报名人数为31802人,比2020年上半年报名总数为26907人,增长18人.2%。

   

       2021年上半年021年上半年广东住宅法拍房总成交量为5031套,2020年上半年4214套增加817套,大幅增加19套.39%。住宅法拍房成交量大幅上升,市场对法拍房的接受度越来越高。其中,一拍总成交量为7639套,占67%.78%,相比2020年59.6%,上升了8.18%。第一次拍卖的比例增加,说明上半年广东省《住宅法》拍卖行的交易流动性和流动性提高。

   

       限购法拍房对市场的影响是什么?

   

       《条例》未来对市场的影响将成为市场各方关注的焦点。

   

       深圳法律拍卖机构的工作人员曾晓路告诉《国家商报》,最高法律的司法解释统一执行标准,确保了司法拍卖的公平公正。但具体到实际环节,法院如何审查投标人的购买资格,投标人需要出具什么信息,以及未来如何实施。

   

       58安居客房地产研究院分院院长张波表示,最高法的司法解释可以看作是该政策将覆盖全国。换句话说,只要有限购城市,没有购房资格的人就会错过法律拍卖行。这一政策本身仍然是全国房地产市场监管的需要,也是严格堵塞漏洞的重要手段之一。

   

       通过法律拍卖获得房地产往往是打破限购的渠道,也是炒房者利用漏洞的手段之一。法律拍卖限购将是‘房住不炒’的重要体现,也将打击炒房的明确信号释放给市场。

   

       曾小璐进一步分析说,过去法国拍卖行类型中的小产权房不需要配额,很多人认为法院的交易裁定比律师见证等证明更具法律效力,因此更受欢迎,往往可以拍卖市场价格。明年《条例》实施后,预计原本不需要购买配额的小产权房拍卖将降温。此外,《条例》第八条要求,多次拍卖后,还需要配额来抵消房屋的债务,这将使债权人更加担心。有可能协商降低起拍价,使房地产更好地拍卖,增加法国拍卖行的流动性。

   

       对于法国拍卖行,根据当地限购政策纳入限购范围,有网友评论称,法国拍卖行是获取房地产的少数渠道来源。如果限购,无疑会降低房地产的溢价率,这对执行人或被执行人都不是一件好事。

   

       张波解释说,该规定对法国拍卖行市场的整体影响相对有限。目前,法国拍卖行主要有两种房地产,一种是住宅,另一种是商业。法国拍卖行限制购买后,对住宅项目有一定的影响,特别是在严格限制购买的地区。由于可参与人数的减少,将对拍卖的成功率产生不同程度的影响。然而,住宅受众往往很多,即使对购买资格有要求,仍会有一定的参与;商业房地产本身不涉及购买限制,因此该政策不会产生影响。

   

       贝壳研究所首席市场分析师徐晓乐认为,目前大多数城市的购房限制政策主要针对普通商品房,法律拍卖行不受购房限制政策的限制,导致一些城市没有购房资格的投资者通过法律拍卖行进入市场,甚至推高法律拍卖房价网格,不利于市场稳定。最高人民法院发布规定,从国家层面、法律层面将法律拍卖纳入限购范围,将彻底堵塞通过法律拍卖非法进入房地产市场的漏洞,违反相关规定将上升到法律责任,房地产监管的渗透和监管将更加严格。

   

(文章来源:每日经济新闻)